Satış Rehberi
Londra'da gayrimenkul alımında bilmeniz gereken her şey — sade, net, anlaşılır.
Çok basit anlatırsak:
Londra'da yabancı uyruklu biri ev alabilir. Özel bir izin gerekmez. Türk vatandaşları dahil herkes satın alabilir. Süreç 3-6 ay sürer, bazı off-plan (inşaat halinde) projeler daha uzun sürebilir.
Kısaca süreç şöyle işler:
1
Dairenizi seçin ve ayırın (Reserve edin)
Beğendiğiniz daireyi küçük bir ücretle (£500-2,000) rezerve edersiniz. Bu süre zarfında kimse o daireyi size satamaz.
2
Avukat (Solicitor) tutun
Türkiye'de "noter" gibi düşünün ama çok daha aktif — tüm hukuki işleri o halleder. Siz sadece imzalarsınız.
3
Mortgage alacaksanız: kredi onayı alın
Nakit alıyorsanız bu adımı atlayın. Mortgage alacaksanız bu adım paralel yürür.
4
Sözleşme imzalayın (Exchange of Contracts)
Bu an itibariyle işlem hukuken bağlayıcı hale gelir. %10 depozito ödenir. Artık geri yok.
5
Teslim (Completion)
Kalan %90 ödenir, anahtar teslim edilir. Ev artık sizindir.
6
Vergi ödeyin + Tapuya kayıt yaptırın
Avukat bunu da halleder. Completion'dan sonra 14 gün içinde Stamp Duty (damga vergisi) ödenir.
En basit haliyle:
Mortgage = bankadan kredi. Ama burada banka evin bedelinin tamamını ödemez, siz de bir kısmını kendi cebinizden ödersiniz. Bu kısmın adı depozito (deposit).
🔑 Anahtar kavram: LTV (Loan-to-Value)
Bankanın evin değerinin kaçta kaçını kredi olarak verdiğini gösterir.
Örnek — £500,000 Ev
%75 LTV
Banka: £375,000
Siz koyarsınız: £125,000
Yabancı Uyruklu İçin
%60–75
Çoğu banka yabancıdan en az %25–40 depozito ister
Faiz Oranı (2024–25)
%4.5–6.5
Sabit (2-5 yıl) veya değişken faiz seçenekleri var
⚠️ Önemli!
Exchange (sözleşme) anında ödenen %10 depozito mortgage'dan gelmez — o para tamamen sizin cebinizden ödenir. Mortgage parası sadece Completion günü serbest bırakılır.
Mortgage için hangi belgeler gerekir?
| Belge | Neden Gerekiyor? |
|---|
| Son 3 aylık banka ekstresi | Gelir ve harcama analizi |
| Gelir belgesi (maaş bordrosu / vergi beyannamesi) | Ödeme gücü kanıtı |
| Pasaport + adres belgesi | Kimlik doğrulama (KYC) |
| Paranın kaynağı beyanı | Kara para aklaması önleme (AML) |
| Mevcut mülk/kira sözleşmeleri (varsa) | Mevcut yükümlülük tespiti |
Buy-to-Let Mortgage (Kiraya verme amaçlı)
Yatırımcılar için özel bir mortgage türü. Kriter; evin beklenen kira gelirinin aylık mortgage ödemesini %125-145 oranında karşılaması. Yani banka "bu ev yeterince kira getirir mi?" diye sorar.
Örnek:
Aylık mortgage ödemesi: £1,500 → Gerekli kira: en az £1,875–2,175/ay
Londra'da bu rakamlar genellikle rahatça karşılanır.
Çok basit anlatırsak:
Solicitor, sizin yerinize tüm hukuki işleri yürüten kişidir. Siz ona yetki verirsiniz, o da geliştirici avukatıyla yazışır, araştırmaları yapar, sözleşmeleri inceler ve paranızı güvenle transfer eder. Türkiye'de bunu devlet yapar, İngiltere'de özel avukat yapar.
Solicitor ne yapar? Adım adım:
1
Contract Pack (Sözleşme Paketi) alır ve inceler
Geliştirici avukatından gelen onlarca sayfalık belgeyi okur. Sizin için önemli maddeleri işaretler.
📄 2-4 hafta
2
Searches (Araştırmalar) yaptırır
Belediyeden, tapu idaresinden, su idaresinden resmi araştırma başlatır. "Bu arsa üzerinde borç var mı? Kamulaştırma planı var mı? Sel riski var mı?" gibi soruların cevabını bulur.
🔍 2-4 hafta💰 £300–500
3
Mortgage avukatı olarak da çalışır
Çoğu solicitor aynı zamanda bankayla da çalışır. Ekstra ücret çıkabilir ama pratikte aynı kişi hem sizi hem bankayı temsil eder.
⚡ Verimli
4
Exchange ve Completion'ı organize eder
Para transferini koordine eder. Siz başka bir ülkedeyken bile her şeyi halledebilir.
✅ Remote çalışır
Ortalama Ücret
£1,500–3,000
Sabit ücret + disbursements (araştırma masrafları) şeklinde
Ne Zaman Seçilir?
Rezervasyondan hemen sonra
Geliştirici genellikle önerir, sizin seçmeniz de mümkün
⚠️ Dikkat!
Bazı geliştiriciler kendi solicitorlarını önerir ve "ücretsiz" sunar. Bu avantajlı görünse de, o avukat size değil geliştiriciye çalışıyor olabilir. Bağımsız bir solicitor almak daha güvenlidir.
1. Stamp Duty Land Tax (SDLT) — Damga Vergisi
Ev satın alırken devlete ödenen vergi. Completion'dan sonra 14 gün içinde ödenir.
| Fiyat Dilimi | Standart | +Yatırımcı (%3) | +Yabancı (%2) | Toplam* |
|---|
| £0 – £125,000 | 0% | +3% | +2% | 5% |
| £125,001 – £250,000 | 2% | +3% | +2% | 7% |
| £250,001 – £925,000 | 5% | +3% | +2% | 10% |
| £925,001 – £1,500,000 | 10% | +3% | +2% | 15% |
Somut örnek — Türk yatırımcı, £450,000 daire:
Standart SDLT: £12,500 | Yatırımcı ek: £13,500 | Yabancı ek: £9,000
Toplam SDLT: ~£35,000 (etkili oran: ~%7.8)
*Türk yatırımcılar hem "ek mülk" hem "yabancı alıcı" surchargelerinin ikisine birden tabidir. Çünkü ana konut Türkiye'dedir.
2. Alım Sürecindeki Diğer Masraflar
| Masraf | Tutar | Ne Zaman? |
|---|
| Rezervasyon ücreti | £500–2,000 | Rezervasyonda (sonradan mahsup edilir) |
| Solicitor ücreti | £1,500–3,000 | Exchange öncesi |
| Searches (araştırmalar) | £300–500 | Due diligence aşamasında |
| Survey (değerleme) | £300–1,500 | Mortgage için |
| Mortgage broker ücreti | £500–2,000 | Mortgage onayında |
| SDLT | %5–15 | Completion'dan 14 gün sonra |
| Land Registry tescil | £100–300 | Completion sonrası |
3. Devam Eden Masraflar (Ev sahipliğinde)
| Masraf | Tutar / Dönem | Açıklama |
|---|
| Service Charge | £1,500–4,000 / yıl | Apartman yönetim giderleri (asansör, temizlik vs.) |
| Ground Rent | £250–500 / yıl | Arsa sahibine ödenen kira (çoğu yeni binada peppercorn) |
| Buildings Insurance | £150–400 / yıl | Yeni binalarda genellikle service charge içinde |
| Council Tax | £1,200–2,500 / yıl | Kiraya verince kiracı öder, boş kalınca siz |
| Kira geliri vergisi | %20–40 | Net kira geliri üzerinden — masraflar düşülebilir |
⚠️ Kira Geliri Vergisi — Yurt Dışı Sakinler İçin
Türkiye'de yaşayan bir yatırımcı Londra'daki evden kira alırsa HMRC'e (İngiliz Vergi Dairesi) Non-Resident Landlord Scheme'e kayıt yaptırması gerekir. Kira yönetim şirketi (managing agent) her ay %20 stopaj kesip HMRC'e öder, siz de yıl sonunda beyanname verip fark alırsınız ya da ödersiniz.
Exchange of Contracts
Sözleşme imzalama anı. Bu andan itibaren hukuken bağlayıcı. %10 depozito burada ödenir.
Completion
Kalan ödemenin yapıldığı, anahtarın teslim edildiği son gün. Artık ev sizin.
Off-Plan
İnşaat bitmeden satın alınan daire. Genellikle liste fiyatından indirimli, teslim süresi uzun.
Solicitor / Conveyancer
Mülk alım satımında hukuki süreci yöneten avukat. Her alıcının bir tane tutması zorunlu.
SDLT (Stamp Duty)
Ev alımında devlete ödenen vergi. Completion'dan sonra 14 gün içinde ödenir.
LTV (Loan-to-Value)
Bankanın ev değerinin ne kadarını kredi olarak verdiği. %75 LTV → ev bedelinin %75'i kredi.
Mortgage in Principle / DIP
"Ön onay" belgesi. Banka "evet, bu kadar verebilirim" diyor ama henüz resmi değil.
Buy-to-Let
Kiraya verme amacıyla alınan mülk. Özel mortgage türü. Kira geliri kredi kriterlerine girer.
Service Charge
Apartman yönetim giderleri için ödenen yıllık ücret. Asansör, güvenlik, temizlik vb.
Ground Rent
Arsa sahibine ödenen sembolik kira. Çoğu yeni Barratt binasında "peppercorn" (sıfır).
Leasehold
Mülkiyetin belirli süre (250-999 yıl) kiralanması. Londra'da dairelerin büyük çoğunluğu leasehold.
Land Registry
İngiliz Tapu Sicili. Alım tamamlandıktan sonra solicitor mülkü buraya tescil ettirir.
Reservation Fee
Dairenin rezervasyonunda ödenen ücret. Genellikle £500–2,000. Completion'da mahsup edilir.
Non-Resident Landlord
İngiltere dışında yaşayan ev sahibi. Kira geliri vergisi için özel prosedür uygulanır.
Yield (Getiri)
Yıllık kira gelirinin evin fiyatına oranı. £400,000 ev, £20,000 yıllık kira → %5 yield.
AML — Anti Money Laundering
Kara para aklamayı önleme. Solicitor ve banka, paranın kaynağını belgelemeni ister.
Alım Simülasyonu
Fiyatı ve ödeme yöntemini seç — adım adım süreç, takvim ve maliyetler otomatik hesaplansın.
Projeler & Lokasyon
Her Barratt projesinin çevresinde ne var? Metro, okul, iş merkezi, park mesafeleri.
Bermondsey Heights
Zone 2 · SE1 · Güney Londra
🚇
Metro
South Bermondsey
~5 dk yürüyüş
🚇
Yakın İstasyon
London Bridge
~10 dk
🏙
City / Merkez
The City of London
~15 dk
🛍
Alışveriş
Bermondsey Street, Borough Market
~10 dk
🌳
Park
Southwark Park
~12 dk
✈️
Havalimanı
London City Airport
~20 dk
🏆 Prime Zone 2
🎨 Kültürel merkez yakın
📈 Yüksek kira talebi
Hendon Waterside
Zone 3 · NW4 · Kuzey Londra
🚇
Metro
Hendon Central (Northern)
~8 dk yürüyüş
🏙
City'ye ulaşım
King's Cross / Euston
~25 dk
🏫
Üniversite
Middlesex University
~15 dk
🌊
Su Kenarı
Brent Reservoir (Welsh Harp)
~5 dk yürüyüş
🛒
Alışveriş
Brent Cross Shopping Centre
~15 dk
✈️
Havalimanı
Heathrow (direkt)
~35 dk
🌊 Su manzarası
🏫 Öğrenci kira talebi
🌿 Yeşil alan bol
The Lanes
Zone 3 · N18 · Edmonton
🚇
Overground
Edmonton Green
~10 dk yürüyüş
🏙
Liverpool St.
Merkeze ulaşım
~25 dk
🏫
Okul
Birçok Primary School
Çevrede
🛒
Market
Edmonton Green Shopping
~5 dk
👨👩👧
Profil
Aile ve ilk ev sahibi
Bölge hedefi
👨👩👧 Aile dostu
💷 Uygun fiyat
📈 Gelişen bölge
Colindale Gardens
Zone 4 · NW9 · Kuzey Londra
🚇
Metro
Colindale (Northern Line)
~5 dk yürüyüş
🏙
Merkeze
Bank / City
~28 dk
🏪
Alışveriş
Brent Cross (direkt Northern)
~10 dk
🏫
Eğitim
Orange Hill Academy vb.
Çevrede
🌳
Park
Colindale Community Park
Projede
✈️
Heathrow
Direkt erişim
~40 dk
🚇 Metro kapıda
🌳 Proje içi yeşil alan
🏗 Büyük kentsel dönüşüm
Wembley Park Gardens
Zone 4 · HA9 · Wembley
🚇
Metro
Wembley Park (Met/Jubilee)
~5 dk
🏙
Bond Street
Jubilee Line direkt
~17 dk
🏟
İkon
Wembley Stadium
~5 dk yürüyüş
🛍
Alışveriş
London Designer Outlet
~5 dk yürüyüş
🍽
F&B
Çok kültürlü restoran şeridi
Çevrede
🏗
Bölge
Devasa kentsel dönüşüm
Uzun vadeli
🏟 Prestij konumu
⚡ Jubilee hızı
🛍 Outlet alışveriş
Hayes Village
Zone 4/5 · UB3 · Elizabeth Line
🚇
Elizabeth Line
Hayes & Harlington
~10 dk yürüyüş
🏙
Paddington
Elizabeth Line direkt
~25 dk
💼
İş Merkezi
Heathrow iş bölgesi
~10 dk
✈️
Heathrow
T4 ve T5 yakın
~15 dk
🌳
Doğa
Colne Valley Park
~15 dk
👷
Kiracı Profili
Havacılık çalışanları, profesyoneller
Güçlü
✈️ Heathrow çalışanı talebi
🚇 Elizabeth Line değeri
💷 Uygun giriş fiyatı
Eastman Village
Zone 5 · HA1 · Harrow
🚇
Metro
Harrow & Wealdstone
~15 dk
🏙
Baker Street
Met Line direkt
~25 dk
🏫
Okul
Harrow School (İkon)
~20 dk
🛒
Alışveriş
St George's Shopping Centre
~15 dk
🌳
Park
Harrow Recreation Ground
~10 dk
💷
Avantaj
Zone 5 en uygun fiyat
£325k'dan başlıyor
💷 En düşük giriş
🏫 Okul çevresi
🏘 Büyük proje
Sterling Place
Zone 4 · SM4 · Morden bölgesi
🚇
Metro
Morden (Northern Line)
~15 dk
🏙
Merkeze
London Bridge / Bank
~35 dk
🌳
Park
Morden Park (büyük)
~5 dk yürüyüş
🏫
Okul
Çevrede birçok iyi okul
~5-15 dk
🛒
Alışveriş
Wimbledon centre
~10 dk araba
🎾
Yaşam
Wimbledon ve çevre
Prestijli bölge
🌳 Park komşusu
👨👩👧 Aile semti
🎾 Wimbledon yakın
📍 Not
Tüm mesafeler tahmini olup Google Maps bazlı araştırmadan alınmıştır. Müşteri görüşmesinden önce güncel mesafeleri doğrulamanızı öneririz.